Pocos negocios, vaivenes de precios para los que se apuran a cerrar una compra, más alquileres que ventas, oportunidades pero no “gangas” como en épocas de crisis, y sobre todo, expectativas de un despegue para cuando pase la pandemia: así está el mercado inmobiliario del este uruguayo en este verano 2021.
El gobierno de Luis Lacalle Pou confía en que su paquete de beneficios para radicación de inversiones y de familias extranjeras dará resultado, y Punta del Este se percibe como el destino más probable para los que quieran ganar calidad de vida y trabajar a remoto o trasladar negocios. Pero hasta ahora, eso estuvo congelado por el aislamiento del país para prevenir contagios de Covid-19.
La reapertura parcial de frontera abre expectativas en el mercado inmobiliario que había sufrido un freno en transacciones, muchas de las cuales quedaron en suspenso desde diciembre. El mercado inmobiliario del Este uruguayo sufre el impacto de la pandemia y la recesión general, y según los segmentos de negocios, hay estabilidad o baja de precios en venta de apartamentos.
“La baja de precios no se expresa siempre en el valor de oferta, pero sí cuando se negocia y concreta la operación”, dijo una operadora inmobiliaria de larga trayectoria en Punta del Este que no quiso hacer declaraciones. En general, los agentes inmobiliarios son cautos al referirse a precios.
Pero dos consultoras de mercado, una argentina y otra uruguaya, coinciden en que hay recorte de precios de inmuebles en Punta del Este. Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario presentó un estudio que indica para las grandes torres nuevas, una baja de 7,66% en dólares respecto al verano pasado, mientras que otros informes indican que la baja de precios de venta es del 10% y más, según los niveles de inmuebles.
Dos consultoras coinciden en que hay una baja de precios en los inmuebles en Punta del Este de entre el 7,66% y 10%
El caso es que no hay una tendencia firme y generalizada, porque la principal característica es de freno de negocios. Desde mediados de marzo de 2020 hay cierre de fronteras para extranjeros, salvo los que tenían residencia en Uruguay, y desde el 21 de diciembre eso se hizo para todos, lo que impidió los tradicionales viajes de argentinos que iban al este a observar y en todo caso comprar inmuebles.
Prácticamente todos los compradores pasaron a ser uruguayos y esta recesión no generó ola de ventas de argentinos como en otras ocasiones.
El director de “Terramar International Real Estate”, Juan Carlos Sorhobigarat, dijo que el segmento de nivel alto no acusa baja de precios, pero que no es fácil concretar negocios. “Pero así es Punta del Este, no hay contratos masivos, esto tiene otro tiempo generalmente”, agregó el especialista de mercado.
Sorhobigarat es optimista sobre lo que se puede generar a partir de la apertura de frontera, y asegura que hay buena demanda por apartamentos de alta calidad, con mucho confort y seguridad, y dice que en ese rubro no hay baja de precios. Lo mismo sucede con campos o chacras turísticas de la zona más al Este, como José Ignacio, porque muchos compran para tener residencia permanente.
Aumento de población
A lo largo de 2020, en medio de la pandemia, aumentó la población fija de Punta del Este y alrededores, lo que no fue masivo, pero sí inusual, y eso se reflejó en un incremento notorio de la matrícula de niños argentinos en colegios esteños. Nada masivo tipo “invasión”, como se creía desde Buenos Aires, pero sí tan significativo como para que asombrara la cantidad de luces prendidas en casas del balneario o en algunas torres de apartamentos.
Al comienzo de la cuarentena las consultas e interés de los argentinos se mantuvieron constantes y altas en comparación con 2019 y mientras se podía viajar hubo un leve incremento de las transacciones de compraventa para propiedades tanto en Montevideo como en Punta del Este, aunque lo más solicitado estuvo en la capital del país.
Luego del cierre de fronteras en Uruguay, del 21 de diciembre, aquella tendencia quedó en pausa por la situación de no poder venir a firmar los contratos, y la inestabilidad política y del dólar en Argentina, venía generando una incertidumbre que repercute en menos ventas por la actitud de algunos compradores que prefieren mantenerse líquidos.
Martín Coulthurst
El analista aseguró que “el mercado de alquileres se vió fortalecido, con un aumento de 12% en la demanda” y “una parte de esto está asociada al ingreso de miles de argentinos que decidieron venir a Uruguay desde que empezó la pandemia”. En el invierno pasado, la consultora “registró un crecimiento en las consultas de argentinos por alquileres en Montevideo y Punta del Este por tres y seis meses”, dijo Coulthurst. Y se concretaron muchos alquileres con descuentos especiales, esto “se atribuye a una tendencia de pasar la cuarentena en casas con ambientes más amplios y al aire libre”.
Para el verano, el movimiento fue escaso debido al cierre de pasos de frontera: “El 12% de los propietarios decidió no alquilar su casa de verano por la pandemia y decidió darle uso personal durante esta temporada”.
“Punta del Este fue el balneario con menor ocupación comparada respecto a 2019, dado que es el que más depende del público argentino y brasilero; los propietarios dieron flexibilidad en señas de argentinos para usar más adelante por cierre de fronteras”, agrega el informe de esta consultora inmobiliaria. También indica que aumentaron las búsquedas en balnearios más tranquilos cercanos a Punta del Este, así como las búsquedas de casas con piscina.
Esto se comprobó en consulta con agentes inmobiliarios del Este, que atendían a familias que no querían pagar el gasto de torres con muchos servicios comunes, para evitar contacto con otras personas, y preferían quedarse en una casa.
La consultora Reporte Inmobiliario divulgó este mes su “16° Relevamiento de emprendimientos en Punta del Este” que comprende desarrollos inmobiliarios en etapa de obra o recientemente terminados, y que para este verano fueron 27 mientras que en 2013 habían sido 81, lo que muestra una contracción de mercado.
“Luego de cuatro años de subidas consecutivas, los precios de oferta mostraron en los últimos 12 meses una marcada tendencia a la baja (-7,66%); siendo esta la baja más pronunciada desde que se sigue la serie”, declaró Gómez Picasso.
La parálisis se sumó a un clima que, marcado por la crisis económica y el cepo al dólar en la Argentina, ya desde fines del 2019 los operadores y desarrolladores calificaban como “preocupante”. El valor promedio del metro cuadrado en los desarrollos consultados en el informe fue para este último año de US$3994, considerablemente por debajo del promedio del 2019, cuando cotizaba a US$4325.
La pregunta que todos se hacen es si los precios continuarán bajando. ¿Es la primera señal que da cuenta de un mercado saturado? Gómez Picasso, quien coordina el informe para Reporte Inmobiliario, cree que no. “No imagino un despegue que traiga una suba indiscriminada de los precios, pero sí es factible pensar en rebote y recuperación”, dice.
El típico comprador de un inmueble esteño “no analiza los precios de acuerdo a si es negocio o no, sino que lo hace generalmente como segunda o tercera vivienda”, comenta Gómez Picasso. Eso le da al mercado, según explica, cierta estabilidad.
Por otro lado, el informe arroja que los inmuebles que mejor defienden su cotización son aquellos ubicados en primera línea frente al mar. En este caso, la baja en el precio de oferta fue de un razonable 2,43%, y su valor se ubica más del 60% por encima de aquellas propiedades que no están frente al mar.
Sin embargo, Gómez Picasso advierte sobre la precariedad de los resultados del reporte. “Como nunca, fue complejo incluso acceder a los valores de cotización de algunos proyectos. También nos encontramos con desarrollos paradigmáticos que este año directamente no informan o no tienen valores”, previene.
Los vendedores, aparentemente, aún no tienen en claro cómo evolucionará el mercado inmobiliario en Punta del Este. El diagnóstico que arroja el informe de Reporte Inmobiliario da cuenta de un año muy malo, aunque tal vez no del todo representativo. Luego de una valorización constante hasta el año 2012, los valores entraron en los últimos 8 años en una meseta, con precios que, en líneas generales, variaron poco. Habrá que esperar para ver si el cruel 2020 supone el inicio de una tendencia decreciente o si es, en cambio, una excepción.
Este lunes 1º de febrero Uruguay abre sus puertas a los extranjeros que tienen residencia, mientras que el consulado oriental en Buenos Aires tiene más de 4.000 trámites en curso y muchos más pedidos para iniciar solicitud de residencia. Las instrucciones son de agilizar esos trámites, y en función de que eso se concrete, los agentes inmobiliarios se preparan para una reactivación de la plaza.
