Los valores de las expensas en los edificios condicionan a muchos propietarios. La Juanita y El Tesoro, las dos zonas que más eligen los que se van a vivir a Uruguay.
El dólar se disparó en Argentina y generó varios coletazos inmobiliarios en Uruguay, un mercado donde el 60% de la compra y venta de propiedades sigue dominado por argentinos.
Las altas expensas de las torres en Punta del Este siempre fueron tema al definir qué departamento adquirir del otro lado del charco. Pero eso era con "otro dólar", como dicen los propietarios. Con el actual, ya son un freno esteño.
Algunos optan por "vender para comprar". Se alejan de la Península y buscan una casa más "natural". En La Barra, José Ignacio o donde "haya una oportunidad inmobiliaria", sin importar cuán lejos se esté del monumento de Los Dedos.
Pueden pagar más por el espacio y el entorno slow que en un dos ambientes cerca de Gorlero, pero se ahorran el valor de amenities que, además, no siempre son las de los desarrollos que ofrecen "lujo absoluto".
Pospandemia, más son quienes antes de emigrar directamente apuntan a correr el glam hacia zonas todavía menos pobladas del Este.
Con título de propiedad en mano o proyectos para todos los gustos, nuestra economía está fundando allá una "doble Punta".
Lujo vertical
Muchos de los que se fueron a vivir a Punta antes, durante o después de la pandemia se topan hoy con lo desafiante de pagar en dólares el mantenimiento y los servicios de habitar "en el centro" de la Ibiza latinoamericana.
La Península, donde se concentran las torres que dan a La Brava o La Mansa, tiene edificios de todas las categorías. Así de diferentes son las expensas de cada uno.
Desde Le Parc hasta Fendi Chateau, el gasto puede partir en los 1.200 dólares mensuales. Pero sin que se trate de un edificio "nuevo", ni muy exclusivo, el desafío convive en casi toda el área para quienes ganan (y piensan) en pesos argentinos.
"Está caro Punta para ustedes. Lo noto yo cuando cruzo a hacer compras a Argentina. Pero Uruguay tiene una economía estable y eso los sigue atrayendo. La clase media-alta sigue presente y viniendo. Están los que luchan con las expensas, pero no se vuelven a su país", dice a Clarín Javier Sena, presidente de la Cámara de Inmobiliarias de Punta del Este.
Aunque el costo de vida en Uruguay sea muy alto, la última cifra de Migraciones de ese país indica que hay más de 25.000 argentinos viviendo en Punta.
Entre noviembre de 2022 y junio de este año, 18.000 pasajeros aterrizaron en el Aeropuerto de Laguna del Sauce en vuelos privados. Lo que indica la cantidad de gente de poder adquisitivo que se radicó en Punta y sus alrededores.
"No hay una migración masiva de argentinos de la Península hacia La Barra o José Ignacio. Pero sí están los que tenían su departamento en una torre y ahora lo venden para no afrontar esas expensas o por el tráfico. También están quienes se instalan directo más lejos, como en La Juanita. Hay un movimiento importante en la construcción en toda esa zona", cuenta Sena.
Mantener un departamento de un dormitorio, en un edificio hasta 10 años de antigüedad, implica no menos de 300 dólares por mes. En general, las expensas se calculan de forma trimestral, así que serían 900 dólares "de base". En un nivel superior, sería en promedio 1.200 dólares trimestrales.
Cuando ya se trata de un departamento superior, en una torre por ejemplo de la parada 8 y Roosevelt, en la Brava, el costo mensual puede ser de 1.250 dólares.
Dos palabras en la liquidación de gastos encarecen todo: "premium amenities". Pero otras siguen subiendo el piso: servicio de limpieza (o housing) incluido.
"Es el modelo, propio de Miami, en el que te hacen la cama todos los días. Es un placer", dice Alejandra Covello, argentina, especialista en marketing inmobiliario y residente en Punta del Este.
Si bien refuerza que "el tema de las expensas es importante para los compradores" y que en su inmobiliaria, Covello International, "se habla de eso con los clientes interesados en adquirir una propiedad en una torre de commodities premium", dice que "el 80% de las propiedades, con el alquiler del mes de enero, pagan los gastos de todo el año".
La experta en real estate sugiere evitar la confusión de que "si te mudás a una casa en José Ignacio no pagás nada. Porque tenés desde los impuestos municipales hasta el jardinero".
La realidad es que quien se muda a una casa para evitar expensas se va a El Tesoro (muy cerca de La Barra) o La Juanita, a menos de cinco minutos del balneario más exclusivo del Este, José Ignacio.
Punta slow
"Veraneamos en Punta desde hace muchos años. Pero nos mudamos en noviembre de 2020. Fue en busca de tranquilidad. Nos gustó mucho el país por su seguridad, la física y la jurídica. El costo de vida es altísimo, muy superior al de Argentina. Pero lo vemos como una inversión en calidad de vida", dice a este diario Valeria D'Alessandro, una abogada tributarista argentina.
Vive con su marido y sus dos hijos en la parada 8 de la Brava. En una de esas torres que en verano incluso tienen el servicio de limpieza dos veces por día. Pero apenas se instaló en Uruguay, lo hizo en una casa en José Ignacio.
Valeria disfrutó tres meses del "campo", como le dice a la zona de José Ignacio, cuando se fue a vivir a Punta del Este con su familia. Después eligió la Península, pese al costo, para no estar lejos del colegio de sus hijos.
"Estuvimos ahí tres meses. Sobre la arena y a metros del mar. Un paraíso. Te evitás las expensas, pero el mantenimiento de una casa también es costoso en Uruguay. Sobre todo por las inclemencias del clima. No se ahorra realmente y hay que dedicarle mucho tiempo. Pero tenemos amigos que viven fuera de la Península y están felices también. Tiene un gran encanto ese estilo de vida", cuenta.
Ella no se mudó a la Península por "gusto" sino que descartó estar alejada por "el tráfico todo el año (en temporada es lo más odiado de trasladarse 'del campo' a la ciudad) y por la distancia con el colegio de los chicos".
Cómo se componen las expensas de las torres, después del impuesto anual según el valor catastral, "dependerá de si algunos tienen los servicios (como el agua) incluidos, servicio de mucama (y si se contrata sólo en invierno, para las unidades que estén ocupadas)".
En verano las expensas suelen ser más caras: se suma más personal de seguridad, equipo de entretenimiento, entre otros extras.
Partiendo de la base de lo top, un departamento de dos dormitorios pero con amenities, baja a 300 dólares por mes.
¿Qué cambios nota en los nuevos compradores de Argentina? "El ticket de compra no es, en promedio, el más alto. Compran propiedades de 400 o 450 mil dólares. Hasta de 700 mil dólares. Antes era más alto el ticket", señala Covello.
Por ejemplo, las unidades de 3 dormitorios, base, no a estrenar, en la primera línea frente al mar, arrancan en 400 mil dolares. En el nuevo Fendi Château de Punta del Este, pueden salir un millón y medio de dólares.
"Viví en Punta", la plataforma para atraer residentes que es furor entre argentinos, arroja que entre junio de 2022 y junio de 2023 aumentó 10% la venta de propiedades.
Los proyectos de alta gama aumentaron y ya representan más del 50% de lo que se ofrece en el mercado. Los principales son la Trump Tower (en la parada 9 de La Brava, ya inaugurada), Cipriani, Fendi Chateau y Le Colette.
Pero los residentes europeos o estadounidense, al igual que parte de los argentinos, también se inclinan por comprar casas, aunque no estén frente al mar (que casi ya no hay en la oferta). La diferencia es que esos compradores optan por el verde de las hectáreas (y de los dólares) de una chacra (que nosotros llamamos "quintas").
La doble Punta
"Se estabilizó el número de los que vienen a vivir acá. Y es llamativa la cantidad de reválidas de títulos. Quiere decir que no se instalan solo por la residencia fiscal (para quedar bajo la normativa tributaria uruguaya, más beneficiosa que la argentina). Vienen a desarrollarse profesionalmente", dice a Clarín Francesca Magno, del estudio Andersen, especializado en asesoramiento tributario, legal y relocating.
En 2021 las residencias definitivas, no sólo de argentinos, tuvieron un pico, con 12.489 iniciadas. En 2022 fueron 7.209, más que las 6.816 de 2020. Entre los nuevos residentes de nuestro país, la mayoría tiene entre 30 y 65 años.
Respecto a la reválida de títulos, desde junio del año pasado hasta ahora hubo más de 2.500 trámites, de los que 1.400 correspondieron a profesionales de la salud.
¿Dónde buscan instalarse los "migrantes del charco"?
En promedio, en Punta el metro cuadrado cuesta 2.800 dólares. Y hay un corrimiento de nuevos residentes a kilómetros de la Península.
"La Mansa, La Brava y José Ignacio son los lugares más demandados. Pero están yendo también a La Juanita", coincide Francesa.
"Por ejemplo, hay 18 proyectos en La Barra y Manantiales. Uno es de 20 unidades en Manantiales, que es una zona que está siendo muy elegida por los argentinos", detalla.
Sofía se mudó a Punta con su marido (ambos tuvieron mejores oportunidades laborales) y su nena de 2 años. Vivieron en un departamento en La Barra y actualmente se mudaron a una casa en Manantiales. Tuvieron a su segunda hija allá y ella dice que nunca hubiese elegido la Península.
"Vivir en La Barra o Manantiales para nosotros es siempre la primera elección. La ubicación entre la Península y José Ignacio tiene el balance perfecto de lo rural y desarrollado. Es un barrio con un ambiente y un grupo de gente muy lindo. Lindos locales de diseño y decoración, pequeños restaurantes y cafés gourmet", cuenta.
La Punta más citadina y la Punta más "rural" comparten en temporada baja una intensa quietud. ¿Cómo se siente ese contraste viviendo inviernos lejos de la Península?
Sofía prefiere contestar desde la escena durante el furor del verano.
"Acá (por Manantiales) es la cantidad de gente perfecta, hay movimiento pero no saturación. En verano tiene una muy linda energía y fluidez de gente. En invierno es un poco más tranquilo, sí, pero sin perder el encanto de barrio", cierra.
Aunque estemos contra la corriente, desde el tipo de cambio, Punta sigue mostrando su brillo del otro lado de la orilla. Para vivir o para visitar.
Martín Laventure es el director de Turismo de Maldonado y anticipa a Clarín que aun en este marco de incertidumbre por el resultado de las elecciones y con este tipo de cambio, "la expectativa de llegada de argentinos en verano es importante".
¿Hay alquileres anticipados, para congelar precios? "Hay consultas y hasta concreciones en el segmento más alto, que por su calidad tiene una oferta más acotada. En el resto, donde hay mayor variedad y cantidad, sin duda que hay que esperar un poco más. Hay un esfuerzo muy grande para atraerlos y tener una amplia gama de precios", resume Laventure.
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• Fuente: Clarín
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