Los altos costos fijos de las torres con amenities provocaron que muchos propietarios quieran desprenderse de su piso; además, hay quejas por el manejo que hicieron algunas administraciones de los gastos durante la pandemia y en varios edificios se están haciendo auditorías para revisar y bajar los costos.
La liquidación de las expensas del último trimestre fue el disparador. “Lo pongo en venta”, dijo mientras repasaba el detalle de los gastos. No fue una decisión en caliente, aunque algo de eso había. En realidad, empezó a masticarla durante la pandemia que le impidió cruzar el charco y disfrutar de su departamento con vista al mar en Le Parc, una exclusiva torre de Punta del Este. “Se volvieron impagables. Hace 13 años, cuando compramos en esta la torre, podíamos pagarlas. Era un esfuerzo, pero se podía. Hoy, ya no”, dice la mujer que es dueña de un departamento en la parada 8 y Roosvelt, en la Brava.
Más allá de que la economía argentina empeoró y es un gran obstáculo para afrontar los gastos fijos en dólares, las liquidaciones de varias torres llaman la atención por sus altos costos. Cada año, la propietaria que prefiere no revelar su nombre, abona más de 15.000 dólares en concepto de expensas (unos 1250 por mes) por un departamento de 160 metros (más balcón) que usa menos de 60 días al año. A eso hay que sumar los impuestos (U$S 5400 teniendo en cuenta los 4300 dólares municipales y 1100 dólares a la escuela primaria con el que financian la educación pública) y los gastos de los servicios: sin gas natural, todo es eléctrico y el costo de la electricidad en Uruguay es enorme. “Con lo que gasto acá me hago un viaje a Estados Unidos o Europa. Y si quisiera venir en el verano, me conviene alquilar una departamento en esta misma torre y me sale la mitad”, analiza la mujer, sobre la decisión de desprenderse de su propiedad. Como ella, muchos argentinos que son dueños de unidades en el balneario uruguayo piensan igual.
Los altos costos de mantenimiento de las torres con amenities hace que muchos se planteen seriamente poner en venta sus departamentos. Pero no son solo los gastos: varios aseguran que durante la pandemia también hubo un uso indebido de los amenities: “Nos fuimos enterando de cosas que pasaron mientras no podíamos ir a los departamentos porque las fronteras estaban cerradas. Por ejemplo, nos enteramos que la pileta cubierta del edificio era usada por un colegio para sus clases de natación. También alquilaron el SUM para gente externa al edificio. Estaba involucrado el personal del edificio con anuencia de la administración. Finalmente, pudimos echar al administrador, pero tuvimos que recurrir a un estudio de abogados. Fue duro y trabajoso. Por todo esto me cansé y decidí poner en venta el departamento”, resume otro propietario.
Algunos, en cambio, no se resignan a perder lo que tanto esfuerzo les costó conseguir y buscan por todos los medios bajar las expensas, apelando a estrategias como auditorías contables para evitar que las administraciones hagan un gasto excesivo del dinero. “Nosotros alquilamos toda la vida acá, y decíamos ‘que lindo sería tener un apartamento propio’. Hasta que hace 5 o 6 años un amigo de Montevideo que tenía una constructora, me vendió uno de los tres que le habían quedado como pago. Y lo compré para disfrutar con mi familia”, relata Norberto Mariani, presidente de la Asociación de Propietarios Argentinos en Uruguay (APAU, que reúne a 2500 socios adherentes, la mayoría profesionales de clase media) y propietario de un departamento en Gala Vista (cercana al Punta Shopping y al Desing District).
Norberto asegura que 8 de cada 10 torres en Punta del este tienen problemas con las expensas. “El 80% de las administraciones cobran de más. Como la gente no vive durante el año y además muchos tienen mucho dinero, la mayoría no se queja, pero la realidad es que 8 de cada 10 edificios tienen problemas con la administración por las expensas. Además, las desarrolladoras son las que ponen la administradora y hasta que no te dan el final de obra, que puede tardar años desde que ocupás el departamento, no podés cambiar. Nuestro edificio no la tiene y por eso todavía no podemos cambiar al administrador”, denuncia Mariani, que es un conocido productor teatral.
El presidente de APAU relata que les iban agregando en su edificio servicios de manera unilateral, es decir sin consultar a los propietarios. “Por ejemplo, el servicio de recreación iba desde 27 de diciembre a 28 de febrero y pedimos reducirlo porque era un disparate. Logramos que lo lo levanten el 31 de enero. Eso fue en 2017 y ya las expensas de un apartamento de 2 dormitorios se iban de 560 dólares por trimestre a 750, luego aumentaban a 800... Un departamento de 3 dormitorios pasó de 700 el trimestre a 1100 dólares. El edificio tiene 183 unidades y en ese momento había solo 35 ocupadas y cinco empleados en recepción. Es decir, se recaudaban por 183 aptos a un promedio de 800 dólares por cada uno, que eran 146.000 dólares por trimestre (48.000 dólares por mes) por un edificio nuevo y con garantía por 10 años de la constructora”.
Sin embargo, no se quedaron de brazos cruzados: “Empezamos a ver dónde iba todo ese dinero. Eso fue lo que nos llevó a hacer con algunos propietarios una auditoria contable con profesionales de Montevideo porque veíamos que las expensas eran altísimas: había facturas de pintura y de librería desorbitantes que no cerraban. También descubrimos que había un montón de irregularidades como facturas truchas y trabajos cobrados no terminados -detalla-. Nos juntamos tres propietarios y decidimos pagar la auditoría de nuestro bolsillo: eran 49.000 uruguayos más IVA (unos 1500 dólares). A medida que avanzaba el tema, más y más propietarios se sumaron y terminamos pagándolas entre todos los vecinos del edificio y nos terminó saliendo casi nada. Gracias a esa auditoria hoy tenemos expensas lógicas: bajamos de 1100 dólares por trimestre a 700 los departamentos de 3 dormitorios; el de dos paga US$ 580 y el de un dormitorio, 500 dólares. Nombramos una comisión y hoy la administración no puede comprar ni una lapicera sin nuestra autorización. Nuestro edificio debe ser el mejor edificio administrado de Punta del Este”.
En Punta del Este, la mayoría de las torres del balneario tienen incluido el servicio de mucama dentro de las expensas: a cada departamento se le asigna una o dos personas que se encargan, en una hora fijada previamente, de la limpieza y el mantenimiento todos los días (incluso sábados, domingos y feriados) aún cuando está vacío. Muchos son empleados fijos y en época de temporada, cuando hay varias unidades ocupadas, se contratan refuerzos. Eso, naturalmente, eleva el costo: según distintos operadores inmobiliarios, representa el 40 por ciento del gasto de expensas. “Nuestro edificio tiene servicio de mucama una vez por semana. El que quiere más, lo contrata y lo paga aparte”, dice Mariani, que recibe permanentes reclamos de argentinos de departamentos por las expensas pero también por la contribución municipal.
Alfredo Girelli tiene un departamento en la Torre Punta del Este, de Roosvelt y parada 15, en la zona del sanatorio Cantegril. “Mi familia lo compró en 1987. En ese momento era una de las pocas torres que había por acá, era una zona linda, que estaba de moda. Pasaron 34 años y hoy ya no es así. Pero seguimos pagando como si lo fuera -plantea-. Los impuestos están distorsionados, pago 4300 dólares, igual que una torre en primera línea de playa de las más nuevas con full amenities. He presentado notas al municipio para que hagan una recategorización de los edificios pero se niegan a modificarlo porque dicen que es una pérdida muy grande para la caja de Maldonado”.
A pesar de que no tiene los amenities de las nuevas torres, las expensas, al ser un edificio antiguo que requiere bastante mantenimiento, también son caras. “Este trimestre vendrán unos 2000 dólares. Entre el impuesto municipal y las expensas, así lo alquilara toda la temporada de enero a marzo, no logro pagar los gastos de mantenimiento”, asegura Girelli, que en lugar de vista al mar tiene desde hace 35 años vista a una torre en estado de abandono. “Ellos te dicen que pagás los que pagás porque estás en un lugar de lujo, pero no es tan así”, se lamenta y agrega que con esos gastos fijos también se le dificulta vender su departamento.
Lo nuevo: el modelo de expensas diferenciadas
Frente a las quejas, muchas inmobiliarias reconocen que los interesados en comprar piden edificios “con expensas bajas”. “Las expensas son hoy un tema y los han sido siempre. Todo lo que es un costo fijo es evaluado, más allá si es un departamento pequeño o un penthouse. La gente se fija igual. Viendo esta situación, varios desarrolladores empezaron a promocionar las expensas diferenciadas según el uso que tengan del servicio de mucama, que es un servicio que solo se da en Punta del Este, y eso reduce los gastos a la mitad. Se notó mucho esto de que la gente no quería comprar departamentos con altos costos fijos y empezaron a ofrecer este tipo de expensas con servicios on demand”, dice la agente inmobiliaria Alejandra Covello, argentina con años de presencia en Uruguay.
Radicada desde hace un tiempo en Punta del Este, Covello sostiene que “lo que hasta ahora se había asumido como un costo fijo, empezó a ser un costo variable en torres como en Art Tower, Look Brava, Torre Italia y Gaudí, entre otras”. Además, estima que, en promedio, un departamento mediano de dos dormitorios en una torre de categoría con amenities paga unos 12.000 dólares de expensas al año. “Los departamentos con muchos años de antigüedad, que tienen mucho costo de mantenimiento y gastos fijos de servicio de mucama, son los que más se están poniendo a la venta por el tema gastos. Hay de todo porque el parque inmobiliario de acá es muy variable.”
Por su parte, Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este, sostiene que estos costos están acordes al servicio y perfil del balneario. “El costo es igual al servicio que se da. Uruguay es un país estable, no sufre de inflación y por lo tanto los gastos comunes del 2002 para acá se mantuvieron estables. Quejas hay, porque si se compara con Argentina es bastante más caro. Pero el problema no es Uruguay, sino la inestabilidad que hay en Argentina”, analiza y cuenta que las quejas por los gastos fijos son las habituales. “Los propietarios quieren bajar las expensas, se viven quejando de los gastos, pero hay algunos que no se pueden suprimir. Muchos dicen ‘quiero gastos comunes bajos’ cuando vienen a comprar. Hay gente que prioriza los edificios con gastos comunes bajos y se buscan esas opciones, que las hay”.
En este sentido, Sena confirma que muchos edificios nuevos están tratando de bajar sus costos fijos con servicios como el de mucama optativo. “No son todos, será el 10 por ciento del total. Lo que ocurre es que la gente que viene acá busca buenos servicios y los paga. Eso no significa que no piense que está caro o se pueda cobrar cualquier cosa”, dice y niega que haya propietarios que quieran vender su departamento por este tema. “Realmente no lo observo, al contrario, lo que está pasando es que los dueños que solían alquilar enero para cubrir los gastos fijos hoy no lo están haciendo porque quieren aprovechar su casa a full. Esta deseosa de disfrutar de su apartamento y no quieren alquilarlo como otras temporadas”, asegura.
Respecto de la morosidad, Sena confirma que es muy baja. “En general, las expensas que no se están pagando son mínimas, el 97% se han abonado. Sí es un poco mayor la morosidad en el impuesto municipal, que llega al 6,8%, pero seguramente este año que está por comenzar será menor. Lo habitual es un 3 o 4 por ciento”. Por último, el presidente de la Cámara de Inmobiliarias de Punta del Este niega que la mayoría de las torres estén mal administradas: “Pueden existir administradores que no hay hecho las cosas bien, pero no es la norma. Veo normal y bien que se hagan auditorías contables, se deben hacer para que las administradoras hagan su trabajo de manera correcta”, concluye.
