A lo tropiezos, pero sigue adelante. La escena inmobiliaria del otro lado del Río de la Plata pelea por no desinflarse y Punta del Este, golpeada con contundencia por una pandemia que derivó en un cierre prolongado de fronteras por parte de Uruguay, reacomoda sus fichas y propuestas con vistas a seguir atrayendo la inversión argentina.
Cuentan con un viento a favor: la recesión económica de este lado del "charco", que desalienta la inversión en el país y empuja la mirada de los "tenedores" de dólares fronteras hacia afuera. Además, existe una incertidumbre respecto del escenario cambiario y político que, según señalan los comercializadores, también parece alentar el movimiento de los capitales hacia otras latitudes.
Precios más bajos 
En ese contexto, en el destino uruguayo se siguen promoviendo emprendimientos con el énfasis puesto en aquellos inversores que buscan un cambio rotundo en términos de calidad de vida. Uno de los ganchos está en la baja de precios que exhibe el mercado: según Reporte Inmobiliario, tras cuatro años de suba consecutiva, 2020 cerró con una merma promedio en los valores superior al 7,5 por ciento.
"Si se analiza qué pasó con los precios por zona podemos observar distintos comportamientos en las distintas áreas de Punta del Este. Los desarrollos ubicados en La Brava se retrajeron un 6,82% -a u$s5.528-, los que se ubican el La Mansa 12,7% -4.223-, la tasa de caída más marcada. Los ubicados en la zona de La Punta se retrajeron 4,5%, hasta llegar a los 3.504 dólares el metro cuadrado".
"Los inmuebles ubicados en primera línea frente al mar fueron, en este caso, los que mejor defendieron sus cotizaciones, con una baja del 2,43% llegando su valor promedio a los u$s5.104 el metro cuadrado. Si comparamos las cotizaciones de desarrollos ubicados frente al mar -primera línea- con los que no lo están la diferencia es muy importante: cotizan, en promedio, 61,4% más arriba que los que no poseen frente a la costa", añade.
Entre los emprendimientos con mayor proyección se ubican propuestas como Surfside, un complejo de 7 torres de 24 pisos valuado en 500 millones de dólares.
La iniciativa, ubicada en la parada 37 de La Brava y motorizada por Tiburón Desarrollos, ya tiene avanzada justamente una de sus torres y exhibe como particularidad que el 80 por ciento de sus inversores son argentinos. El 20 por ciento de los propietarios adquirió una unidad para vivienda permanente.
"El precio promedio del metro cuadrado depende de la altura de cada unidad. Pero van de los 2.500 dólares a los 5.500, con una oferta de unidades de 85 a 423 metros cuadrados. El proyecto cuenta con una financiación de 120 cuotas o, en todo caso, 240 cuotas para los clientes del Banco Santander", señaló respecto de este proyecto Alejandra Covello, titular de la comercializadora homónima.
A la par de esta propuesta, según constató Reporte Inmobiliario, en Punta del Este suman hoy 27 los desarrollos inmobiliarios en etapa de obra o recientemente terminados.
Con relación a quien hoy sigue de cerca las propuestas de Punta del Este en términos de ladrillo, Omar Oyhenart, country manager de Century 21 Uruguay, afirmó que el perfil del inversor cambió por completo a partir de la pandemia.
¿Quién compra?
"Hoy no sólo el comprador es el típico veraneante que desea tener una propiedad en la playa y que espera, con el correr del año, desquitar los costos con alguna renta anual o temporal. En la actualidad existe un interés creciente en unidades como vivienda permanente o semi permanente", dijo el entrevistado.
"También se piensa al mercado de propiedades de Punta del Este como una forma de diversificar activos, ubicando parte del patrimonio en un mercado estable y con tasas de rentabilidad superiores", añadió.
Oyhenart sostuvo que "la inversión promedio puede ser muy variada: tierras, chacras, más recientemente los condo hotel inclusive con tasas mayores y, obviamente, los departamentos". Para enseguida agregar: "Si tuviéramos que ubicar específicamente inversión contra rentabilidad, los mejores resultados estarían por debajo de los 180.000 dólares".
El directivo de Century 21 Uruguay señaló que, en términos de consultas y operaciones que se cierran, las operaciones corren por cuenta, mayormente, de un público conformado por "empresarios, médicos, abogados, jóvenes con altos ingresos provenientes del mercado informático y profesionales universitarios en general".
Por su parte, Alejandra Covello aseguró que el segmento de conforman los profesionales jóvenes es el que está más "tentado" a vivir en Punta del Este. "Hacen home office, se animan a vivir tanto en departamentos de distintos tamaños como en pequeñas casas en La Barra. O en departamentos frente al mar. Pueden hacer su trabajo desde cualquier parte del mundo y deciden quedarse en Punta del Este por la calidad de vida", comentó.
La experta comentó, además, que "los mayores prefieren la Punta, José Ignacio o el centro de la avenida Roosevelt por los bares, supermercados y shopping", mientras que el segmento con hijos en edad escolar "busca vivir en edificios con muchos amenities. El costo por la compra del inmueble, con comparación con Buenos Aires o San Pablo, hoy les implica un 30 por ciento menos" en términos de desembolsos.
En términos siempre de inversión, y en cuanto a la renta anual, fuentes del mercado señalan que puede rondar el 4 por ciento anual en dólares. Este indicador se exhibe un par de puntos por debajo de lo que, señalan los comercializadores, hoy genera Montevideo, otra plaza enfocada en captar dólares de argentinos.

El destino uruguayo no da el brazo a torcer, más allá de la pandemia, y busca captar el interés de los inversores extranjeros. Escenario y precios.

Propiedades en Punta del Este: surgen ofertas "aptas para argentinos" y proyectos multimillonarios

Novedades

Luego de treinta y tres años de trámites, presentaciones y demás, un expediente judicial llegará a su fin. El último esqueleto de la avenida Roosevelt de Punta del Este tiene fecha de vencimiento: 6 de abril de 2021. Ese día, el predio que albergó al fracasado proyecto de las torres Eiffel I y Eiffel II será rematado en una subasta judicial. Junto al predio serán rematadas también las dos estructuras de hormigón que se llegaron a construir.
El edificio comenzó a definirse a partir del boom de la plata dulce argentina generado a fines de los años setenta durante la dictadura militar que gobernó ese país. El fenómeno de la plata dulce impactó en Punta del Este al transformarse en la mayor inversión inmobiliaria que recibió el departamento de Maldonado en toda su historia. Habría que esperar el nuevo siglo para que Punta del Este viviera un boom mayor, que fue el registrado entre el 2005 y el 2011.
Ahora, una vez definido el remate, la avenida Roosevelt dejará de tener esqueletos de edificios que están desde fines de los setenta y comienzos de los ochenta. Los anteriores fueron el esqueleto de la entonces Torre Suiza que dio paso luego a la Torre Yoo y la torre ubicada en la intersección de la avenida Roosevelt con la calle Mauricio Litman cuyo esqueleto fue comenzado por los desarrollistas argentinos de apellido Tawil. Ese esqueleto fue comprado en pública subasta por el estudio Weiss Mora Weiss para levantar el complejo Ocean Drive Country.
Proyectos truncos
Uno de los esqueletos tiene veinte pisos de altura con una superficie edificada de 13 mil metros cuadrados. El otro es un esqueleto de cuatro plantas. El proyecto inicial era de dos torres de veinte pisos con locales comerciales en su planta baja, las áreas comunes y las correspondientes cocheras.
El predio tiene una superficie de 5.037 metros cuadrados de superficie construida sobre la margen norte de la avenida Roosevelt. La superficie edificada hasta el momento de 13.067 metros cuadrados. La actual ordenanza fija un FOT –acrónimo de factor de ocupación total- de más de cinco veces la superficie. El futuro comprador, entonces, podría pedir algún tipo de excepción para terminar de construir.
Si bien el rematador informó que según los antecedentes existe un permiso de construcción concedido por la Intendencia de Maldonado de dos torres de veinte pisos de altura, locales comerciales y cocheras, la norma de construcción establece que en Maldonado los permisos de construcción quedan vigentes hasta pasados los seis meses de concedidos por la administración municipal. Por lo que trascendió en las últimas horas, el predio generó una deuda de 379.330 pesos por el no pago del impuesto de Primaria.
El edificio cuenta con parámetros para alcanzar los máximos permitidos sobre la avenida Roosevelt. Empero, al igual que el complejo de la dieciséis de la misma avenida se espera que el proyecto nuevo contemple una nueva definición de cada planta, ya que el proyecto inicial apuntaba a apartamentos más grandes. Sucede que el mercado no genera clientes para este tipo de plantas amplias que sí existen en primera fila. Entonces se aguarda un cambio para proyectar unidades de menor superficie más acordes con la realidad del mercado.

Se trata del terreno que albergó al fracasado proyecto de las torres Eiffel I y Eiffel II; junto al predio serán rematadas también las dos estructuras de hormigón.

El último esqueleto de la avenida Roosevelt será rematado en el mes de abril

Durante el encuentro sostenido entre Laventure y el director de la Dinara, se abordaron distintos temas y proyectos, entre ellos uno de ecoturismo en el que insiste el intendente Enrique Antía desde el periodo anterior de gobierno para generar un circuito con epicentro en Isla de Lobos.
El director de Turismo de la IDM, ya había dialogado también con el presidente de la Administración Nacional de Puertos (ANP), Juan Curbelo, sobre los puertos deportivos, el principal de los cuales a nivel de la región -ya no solo en Uruguay-, es el de Punta del Este.
De acuerdo a lo informado por la comuna, estos encuentros consolidan el trabajo conjunto que lleva adelante la administración con los distintos organismos nacionales tendientes a reafirmar el compromiso con uso cuidado de los recursos naturales que posee este departamento.
En ese contexto, se adelantó que las autoridades estarán visitando a mediados de abril la Isla de Lobos. En la oportunidad, Martín Laventure, intercambió ideas y sugerencias con ambos referentes con la finalidad de profundizar y continuar avanzando en distintos proyectos.

El director general de Turismo de la Intendencia de Maldonado (IDM), Martín Laventure, mantuvo el miércoles una reunión con el titular de la Dirección Nacional de Recursos Acuáticos (Dinara), Jaime Coronel, para abordar distintos temas de interés departamental.

Hay nutrido intercambio entre la IDM y organismos nacionales por proyectos ecoturísticos

La sensación de falta de seguridad jurídica combinada con una serie de medidas restrictivas contra el campo y sectores de la agroindustria, desataron en el último año un boom de consultas de productores argentinos para trasladar sus negocios e inversiones a Uruguay, pero por las medidas sanitarias interpuestas por ambas fronteras, por el coronavirus, no se han podido concretar. No obstante, con la suba del precio de los granos resurgieron una vez más las consultas.
Del otro lado del Río de la Plata esperan que una vez que el proceso de vacunación avance y que ambos países tengan un número alto de inmunizaciones, las consultas que se recibieron a lo largo del último año puedan llegar a concretarse en negocios.
El aumento de los granos de las últimas semanas motiva más a los agricultores que a los ganaderos para trasladarse a Uruguay por las restricciones que tienen con respecto a las retenciones en Argentina. No sé cómo hacen para trabajar de ese lado (Zambrano)
Gerardo Zambrano, agente inmobiliario rural de Uruguay asegura que las preguntas, de estar al mismo ritmo que hace unos meses atrás, han aumentado en las últimas semanas y que el fenómeno responde a la suba en el precio de los commodities. “El interés ha crecido. Evidentemente, el panorama sigue siendo complicado en la Argentina; cuando la vacuna funcione y la movilidad sea más normal, los argentinos van a tener otra actitud más agresiva y la rentabilidad es lo que los va a hacer tomar la decisión”, aseguró.
Los factores que impulsan la inversión tanto de los argentinos como los europeos es el ambiente político, la seguridad jurídica, exportación sin retenciones y estabilidad cambiaria que son propicios para atraer a los inversores extranjeros.
“El aumento de los granos de las últimas semanas motiva más a los agricultores que a los ganaderos para trasladarse a Uruguay por las restricciones que tienen con respecto a las retenciones en Argentina. No sé cómo hacen para trabajar de ese lado”, expresó.
“Las restricciones de movilidad entre ambas fronteras, donde los pasajeros tienen que justificar los motivos del viaje limitó al extremo la concreción de operaciones y hasta que no se normalice el tema sanitario solo se va a poder hablar de intenciones y de percepciones. Pero sigue creciendo la cantidad de consultas”, indicó Zambrano.
El principal impedimento es la falta de certificados de viaje para justificar la estadía en ese país sin sufrir contratiempos en aduanas. En la embajada uruguaya en la Argentina, en tanto, acumulan las consultas sobre los requisitos que se tienen que cumplir para mudarse e invertir en el país vecino.
Aumento de consultas
En esa línea, Guillermo Binello, consultor argentino y radicado hace 16 años en Uruguay, coincide con la opinión de los demás analistas y agregó: “Lo que he notado en las últimas dos semanas es que hubo un aumento de las consultas de interesados por invertir en Uruguay, pero lo que hay que hacer es solicitar un permiso especial con la Cancillería para demostrar que la persona que quiere venir, tiene que hacer una revisión de un determinado bien catastral. No es un trámite sencillo”.
“Los precios de los campos acá se afirmaron bastante a partir del segundo semestre del 2020, ya que no bajan y por el contrario están teniendo una tendencia a la suba. Las pretensiones de los vendedores son más altas fundamentalmente para los campos agrícolas con una soja de 500 dólares y eso, quiérase o no, impulsa a los campos ganaderos”, comentó Binello.
Lo que notado en las últimas semanas es que hubo un aumento de las consultas de interesados por invertir en Uruguay (Binello)
Y agregó: “Hay dos razones por las que está pasando ese fenómeno. En el primero está el precio de los commodities que ha estado al alza, por lo que esto afirmó mucho los precios de los campos agrícolas, pero en el otro aparece el tema del contexto social argentino, que sigue moviendo la aguja hacia arriba desde hace unos meses”.
Ventajas
Aunque el sector inmobiliario uruguayo no ha visto una oleada de inversiones similares a las de comienzos del 2000, observan con optimismo el interés no solo del campo para instalarse en ese destino, sino de otras industrias que buscan completar un combo sobre ventajas impositivas, jurídicas y estabilidad financiera que no tienen en la Argentina.
En ese sentido, Sebastián Da Silva, senador nacional uruguayo y agente inmobiliario en ese país sostiene que, según la información que manejan de la embajada en Buenos Aires, “hay una demanda muy importante de la gente solicitando la residencia uruguaya” e investigando futuras inversiones. “Tras la vacunación, Uruguay va a habilitar el pasaporte sanitario y en breve se va a abrir y ahí veremos la realidad de todo esto que está pasando”, aseveró.
“Desde nuestra parte sí hemos visto que ha habido un aumento en las consultas y lo vemos, pero sigue supeditado a poder cruzar. Lo que va a ayudar es el mercado internacional de los granos que está muy movido ahora con la asunción de Joe Biden en Estados Unidos y creemos que Uruguay va a ser un líder en la pospandemia”, afirmó Da Silva.
“Lo de los argentinos ya es un ida y vuelta permanente, vemos que ya está todo más arriba de la mesa para ejecutarse. Lo único que esperamos es que sea un lugar de residencia de miles de ciudadanos del mundo”, sostuvo. El punto de foco para invertir sigue siendo Punta del Este, principalmente, mientras que para el sector agropecuario las consultas de inversiones se hacen en todo el país, con una propensión a los campos agrícolas.
Según el Índice de Coneat, que maneja el Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca de Uruguay, los precios de los alquileres van en función de la ubicación y productividad de los campos. Por ejemplo, para un campo agrícola, el valor de referencia está en 7 quintales de soja por hectárea por año, es decir, USD 250 por hectárea, mientras que para campos dedicados a la ganadería, el precio oscila entre los USD 70 y 100 dólares por hectárea por año.
Fideicomisos ganaderos
Los riesgos sanitarios que conlleva la pandemia permitieron, originalmente, el impulso de fideicomisos ganaderos, que surgieron como una alternativa para invertir sin instalarse directamente en el vecino país y que con el correr de los meses han ganado terreno por la facilidad de hacerlo en el sector agropecuario sin estar directamente involucrado con la actividad ni en el día a día del campo.
La rentabilidad de estos fideicomisos se ubica, en promedio, entre un 6% y un 8% anual, con una repartición de utilidades una vez por año. La inversión mínima oscila entre los USD 35.000 y USD 50.000, dependiendo el planteo que se quiera realizar.

Si bien aún no se concretaron negocios, en el país vecinos aguardan que cuando se abran las fronteras se puedan ejecutar las ventas y alquileres de tierra destinadas a la producción.

La suba del precio de los granos renovó las consultas de productores argentinos que quieren invertir en Uruguay

A la histórica oferta de propiedades de calidad se le suman, desde hace un año aproximadamente, facilidades de pago que aumentan aún más el magnetismo para los argentinos que buscan resguardar valor. Los plazos de los pagos en cuotas de los departamentos en pozo, por ejemplo, se han extendido. Los precios de las unidades de los proyectos son, como siempre, en dólares y en muchos casos, con tasas de interés bajas y hasta nulas.
En el proyecto de Surfside ofrecen planes de pago de hasta 10 años sin interés. Ubicado en la desembocadura de La Barra, es un emprendimiento que proyecta construir 7 torres de 24 pisos a lo largo de 20 años, con una inversión cercana a los US$500 millones. La primera de las torres se encuentra prácticamente terminada, con una inversión de US$62 millones, y para las unidades que faltan vender la desarrolladora Tiburón ofrece 100 cuotas -más de seis años- sin interés. Semejante facilidad, hasta el momento poco usual en Punta del Este, también se observa en otros proyectos . “Es algo nuevo. Siempre hubo financiamiento bancario para residentes, pero no para no residentes. A mediados del 2020 el gobierno uruguayo flexibilizó las normas para que los no residentes también puedan obtener financiamiento”, explica Juan Jose Etcheverrito, representante de Tiburón Desarrollos, desarrolladora a cargo del proyecto.
En el proyecto Le Parc Punta del Este, cuya tercera torre ya se encuentra terminada y tuvo una inversión de US$63 millones, el Banco Itaú facilita a los clientes la posibilidad de financiar hasta el 70% del costo con diferentes líneas de crédito, con plazos de hasta 20 años. Mariano Vega, gerente general de Raghsa, quien junto a Criba desarrolla el proyecto, coincide con que el nivel de facilidades ofrecidas es inusitado. “Esta es la tercera torre que hacemos, y en las primeras dos no existían condiciones tan favorables”, explica.
Un camino a la residencia fiscal
Para los argentinos, pagar una propiedad en tantas cuotas representa una ventaja en relación al trámite de la residencia fiscal en Uruguay. En el caso de los inmuebles, para solicitarla se requiere una inversión superior a los US$395.000, aproximadamente, y permanecer en el país al menos 60 días en el año civil. No importa, sin embargo, el plazo en el que se desembolse la inversión. “Para la residencia fiscal tenés que tener firmado el compromiso de compraventa por unos US$400.000. A efectos del que tramita la residencia fiscal, ya está, porque lo que interesa es el monto de la transacción, que el dinero se invierta en Uruguay, y no en qué plazos”, dice Etcheverrito. Es decir, una vez que se acredita la compra ya se puede iniciar el trámite de residencia fiscal independientemente de los tiempos en los que se abona. El riesgo financiero corre a cuenta del banco o desarrollador que otorga la financiación. “No necesariamente se pensaron las facilidades de pago en relación a la residencia fiscal, es una ventaja que la fuimos aprendiendo con la evolución del mercado”, dice Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades.
“Financiación hubo siempre. Hace unos años se ofrecía la financiación tradicional, para obras en pozo durante los meses que durara la obra. Después fueron surgiendo las cuotas ofrecidas incluso después de ocupar la propiedad, pero generalmente no eran más de 10 o 12. Ahora te financian hasta 100 cuotas”, describe Aldana Blizniuk Salaya, de la inmobiliaria Salaya Romera. “Se paga un mínimo, cercano al 10-20%, y el resto puede financiarse. Mientras el edificio no pueda ocuparse, no se cobra interés. Posterior a la ocupación se empieza a cobrar, pero suele ser bajo”, continúa.
Obviamente, la oferta de más cuotas a mejores tasas es inversamente proporcional a la lentitud del mercado inmobiliario esteño. Se apunta a su revitalización tras un año de restricciones por la pandemia y por la pérdida de liquidez y poder adquisitivo en su principal motor, el público argentino. Las ventajas actuales, sumadas a las facilidades crecientes del gobierno uruguayo y un panorama económico que por el momento no aclara del otro lado del Rio de la Plata, bien podrían lograr ese cometido.

El mercado inmobiliario de Punta del Este atraviesa meses de hiperactividad contenida en el mercado inmobiliario. Por un lado llegan, particularmente desde la Argentina, consultas y primeras gestiones como pocas veces. Sin embargo, las restricciones para viajar a Uruguay han dificultado las concreciones. A pesar de ello, inmobiliarias y desarrolladores coinciden en que el combo de la situación macroeconómica y la presión fiscal argentina, junto con el tradicional flujo esteño de proyectos atractivos, aseguran un 2021 promisorio.

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